Архив журнала
Архив номеров
О журнале
О журнале
Особое мнение
Архив номеров
Главное меню
Главная
Контакты
Поиск
Яндекс.Погода

 

 

 

 

 

 

Пробки на Яндекс.Картах

 

 

 

 

   

 
Акцент Печать E-mail

Аренда с правом выкупа: и хочется, и колется

arenda_s_pravom_vykupa2.jpgС 1 января 2009 предприниматели смогут выкупать арендуемые у государственных структур площади. Кто будет иметь право на выкуп? Почем будут продавать? И как будет определяться цена? Что с землей, на которой расположен объект? А если нет денег на выкуп, то что? Журнал "Товарный рынок" прошел все инстанции от ЕКУГИ до Свердловского Союза малого бизнеса, расспросив экспертов всех уровней и предпринимателей разных мастей, вникая в тонкости закона "Об отчуждении государственной и муниципальной недвижимости для малого бизнеса", подписанного президентом в конце июля.

Разбираемся
Вот уже много лет предприниматель Василий Темный арендует торговую площадь и склад у муниципальных властей. Давно пора поменять оборудование и сделать ремонт, но вкладывать деньги в не свое помещение желания нет - сегодня потратишься, а договор расторгнут, и плакали кровно заработанные…
И тут Василий прочитал опубликованный в "Российской Газете" очередной указ президента, но ни черта из него не понял…

Кто?
Согласно закону, право на выкуп арендованных площа-дей получат добросовестные арендаторы, попадающие под определение малого предприятия и арендующие объект не менее трех лет до момента выхода закона, при условии что площадь занимаемого помещения не превышает предель-ных значений, которые в свою очередь должны установить муниципальные власти (как и максимальные сроки отсрочки платежа).
Однако, если до 1 января 2009 года региональным за-коном не будут установлены предельные значения площади арендуемых помещений и срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, это сделает правительство РФ.
- Предпринимателю будет отказано в праве приоритетного выкупа объекта, если за время аренды он проводил в нем несогласованную перепланировку или сдавал его в незаконную субаренду, - говорит председатель Екатеринбургского комитета управления городским имуществом Вадим Дударенко.
Кроме того, согласно закону, малые и средние предприятия теряют право на выкуп имущества, если они отказались от заключения договора купли-продажи или заключения до-
говора о залоге или же не подписали договор с продавцом по истечении 30 дней со дня получения ими предложения о покупке арендуемого имущества.
На    лице    предпринимателя    Василия    удивленно-радостное выражение сменилось удивленно-задумчивым. Ни для кого не секрет, как работают российские банки, сберкассы и голубиная почта. А под Новый год? Состояние некоторых государственных помещений, выставляющихся как офисы, иногда преподносит арендаторам сюрпризы в виде произвольного отделения от несущей конструкции куска стены и иных удивительных метаморфоз. И чтобы не сидеть на "сквозняке" по три месяца "в минус много",  приходится  проводить  ино-гда затрагивающие и планировку ремонтные работы без согласования. В общем, всего и не упомнишь. А вот государство упомнит и в самый неподходящий момент еще и предъявит.
Преимущественное право вы-купа не распространяется на иму-щество, переданное организаци-ям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства; принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления и недвижимое имущество, которое ограничено в обороте. Таким правом также не смогут воспользоваться кредитные и страховые организации, инвестиционные фонды, негосударственные пенсионные фонды, профессиональные
участники рынка ценных бумаг, ломбарды, участники со-глашений о разделе продукции, предприниматели в сфере игорного бизнеса, нерезиденты РФ, а также лица, которые занимаются добычей и переработкой полезных ископаемых (кроме общераспространенных).

Почем?
Цена выкупа - рыночная, оценка будет производить-ся независимым оценщиком, которого ЕКУГИ должен выбрать через тендер.
Предпродажная процедура выглядит следующим образом: ЕКУГИ по своей базе данных арендаторов отбирает объекты, попадающие под действие закона по площади. Перечень предприятий ЕКУГИ передает в координационный совет при областном правительстве или муниципалитете, которые должны будут подтвердить статус предпринимателя и его добросовестность. После этого независимому оценщику будет дан заказ на оценку объекта, после которой арендатору направляется уведомление о том, что он может выкупить объект по заявленной оценщиком цене.

- Сегодня нет особого труда в проверке достоверности оценки, - полагает Вадим Дударенко. - Примерную рыночную стоимость объекта легко можно посчитать. Если же оценщик по каким-то причинам серьезно занижает стоимость объекта, городская администрация в праве не согласиться с его расчетами.
Льготы арендатору
Основная выгода субъектов МСБ - предоставление права рассрочки под довольно низким процентом, который установлен федеральным законом и равен 1/3 от ставки рефинансирования. А вот сроки отсрочки должны утвердить местные  власти  (они  могут  установить, например, 5 дней - а что? Тоже отсрочка!).
А что с землей? Это уже инте-ресно! Отдельно стоящие объек-ты, по словам Вадима Дударенко, должны будут продаваться вместе с земельными участками. А это значит, что, помимо объекта недвижимости, арендатор отдельно стоящего объекта получит право выкупа и земли, на которой он стоит. А это большая свобода.
- Конечно, право выкупить объект с землей является наибольшей выгодой принятия этого закона, - говорит предприниматель Владимир Каштанов, совсем недавно купивший предприятие с правом аренды у ЕКУГИ отдельно стоящего магазина (кстати, с помощью наших икроведов). - Такая недвижимость сейчас будет цениться вдвойне, поскольку возможность купить землю не на аукционе - довольно интересна.
Фактически предприниматель может выкупить недвижимость с землей, а затем использовать саму землю на свое усмотрение. Можно снести объект и построить новый, можно продать землю на аукционе и т.д.
Лицо Василия расплылось в улыбке. Выкупить магазин без боязни проиграть его на аукционе - это то, о чем он мечтал. Главное, чтобы все вышло грамотно и не сильно отличалось от правительственной инициативы.

Однако…
Арендатор получит приоритетное право выкупа только с 1 января. Если принятый к тому времени региональный закон сделает для кого-то выкуп невозможным, арендаторы будут перепродавать свое право на выкуп. В итоге, мы придем к тому, что часть малых предприятий перейдет в собственность крупным игрокам.
"Право аренды ЕКУГИ" - это уже давно ликвидный товар. До принятия закона, по словам предпринимателей, цены колебались от 8 до 15 тысяч рублей за кв.м, в зависимости от места расположения. Сейчас наблюдается всплеск как спроса - в связи с перспективами выкупа, так и предложения - в связи с возросшей ценой вопроса. Ка-кие будут цены в 2009 году - зависит от сроков отсрочки и справедливости оценки. Если арендатор юридическое лицо, то с продажей проблем нет (смена учредителей - и готово). Правда, в этом случае покупателя могут ожидать подводные камни в виде долгов предприятия.
По словам Вадима Дударенко, воспрепятствовать перепродаже прав на аренду через смену учредителей ЕКУГИ не может, договор оформлен на юрлицо и учредители вправе продать свою долю.
А вот если арендатор - частный предприниматель, и он не в состоянии собрать деньги на выкуп, то он "пролетит" совсем, ведь официально продать право аренды нельзя, заложить помещение под банковский кредит тоже не получится, пока не выкупишь. Единственный вариант - использование сложных схем с займами или ссудами, то есть деньги на выкуп у государства дает потенциальный покупатель, а после выкупа оформляется перепродажа.
- Новый закон оставляет больше вопросов, чем ответов, - отмечает бизнесмен Владимир Каштанов. - В предпринимательских кругах его реализация вызывает определенные опасения. Многие просто не смогут выкупить арендуемые ими объекты. Очень хорошо, если государственные структуры оставят им право аренды. А если недвижимость будет решено продать с аукциона? Да и город с аренды недополучит серьезные доходы. Откуда он возьмет эти деньги? Естественно, с нас - предпринимателей.
- Безусловно, от сдачи в аренду недвижимости городской бюджет получает серьезные деньги, - от-мечает проректор Уральского Государственного   Экономического Университета по научной работе и инновациям Юлия Слепухина. - После продажи объ-ектов, скорее всего, вырастет налог на имущество. Кроме того, возрастет арендная плата за те объекты, которые все же останутся в собственности ЕКУГИ. Не исключено, что будут подняты и некоторые другие налоги.
Также, по словам экспертов, без четкости законода-тельных норм возрастет разве что, количество взяток.
- Ни для кого не секрет, что у представителей крупного бизнеса есть связи в правительственных кругах, - говорит президент Свердловского областного союза малого и среднего бизнеса Анатолий Филиппенков. - В региональных центрах интересы ангажированного с властью бизнеса учитываются в первую очередь. А областные центры? Там вообще малому бизнесу практически нереально про-биться через чиновничий аппарат.


Как решить вопрос?
Предприниматель Василий задался традиционными: "Кто виноват?" и "Что делать?". Выражение лица его стало по-настоящему каменным, а в голове начали появляться мысли о смене фамилии с "Темный" на "Тушите свет". Однако маленькая надежда все же оставалась.
Бизнесмены в один голос твердят о необходимости коллективного обращения к властным структурам.
- Если мы в ближайшее время не начнем действовать, вскоре можем столкнуться с тем, что направленный на помощь малому и среднему предпринимательству закон обернется против него, - считает Владимир Каштанов. - Есть организации, некоммерческие партнерства, которые имеют
свои выходы к власти. Только через них мы сможем что-то донести до тех, кто будет принимать региональный закон. Если же пустить все на самотек, то, конечно, будут спрашивать малый бизнес, будут организовывать рабочие группы и поднимать вокруг всего этого шумиху.
Как отмечает Юлия Слепухи-на, наиболее действенным механизмом влияния на принимающие региональный закон структуры будет привлечение саморегулируемых организаций.
По  мнению  некоторых  предпринимателей,    для,    например, торговой   сети,   имеющей   много арендованных площадей и финансовые резервы, закон, безусловно,  хорош.   Подписать  подобную сеть под малый бизнес в нашей стране как-нибудь да получится. Сразу же открывается огромный простор для раскрутки и расширения. А вот для действительно малого предприятия, не располагающего средствами для выкупа, этот закон то ли льгота, то ли "предложение, от которого нельзя отказаться", - считают представители бизнеса.
"И действительно, - вновь подумал предприниматель Василий, - откажешься от выкупа - поднимут аренду, выкупишь - залезешь в долги, поднимут налог на имущество". Сейчас у предпринимателей остается только один вариант - всеми силами стараться сделать так, чтобы исполнение закона на местах как можно меньше отличалось от его идеи. Возможно, из этого что-то и получится.
А между тем, ветер перемен уносился все дальше на Восток, напитываясь новыми веяниями и теряя остатки того, о чем говорилось в Москве.

 

Добавить комментарий



Защитный код
Обновить

« Пред.   След. »
Rambler's Top100